سعيد درويش
05-26-2007, 08:52 PM
حذرت من أزمة إسكانية خانقة..
ذكرت دراسة إلى حاجة السعودية خلال أربعة أعوام المقبلة إلى أكثر من مليون وحدة سكنية، مبينة إلى أن 60في المائة من سكان المملكة أعمارهم أقل من 29عاماً ، وأن أقل من 50في المائة منهم يملكون وحدات سكنية و 60في المائة دخولهم تتراوح بين 60- 90ألف ريال سنوياً.
وحذرت الدراسة التي عرضت في الجلسة الثالثة من اليوم الثاني لمؤتمر السعودي الأول للعقار «سايرك» إلى إقدام السعودية في الخمس أعوام المقبلة إلى أزمة إسكانية خانقة ليست الأولى من نوعها، مبينة أن الأزمة الإسكانية الأولى بدأت في العام «1970م» وتصدت لها الخطط الخمسية السبع التي انتهت في العام «2005م» وقامت مختلف قطاعات الدولة حينها بجميع تشريعات وتنظيمات الإسكان وتمويله وتنفيذه وبنجاح نتج عنه توفير أكثر من «3ملايين» وحدة سكنية لجميع فئات المواطنين.
وقالت الدراسة التي أعدتها شركة حمد بن محمد بن سعيدان وشركاه للاستثمار العقاري وعرضها فهد بن عبدالعزيز السعيد والدكتور بدر بن ابراهيم بن سعيدان تحت عنوان «رؤية حول واقع ومستقبل الإسكان في المملكة العربية السعودية البيئة التشريعية والتنظيمية للخطة الخمسية الثانية» أنه تم وضع الخطة الخمسية الثامنة «2005-2010» بشعار «مسكن لكل مواطن» تأكيداً على استمرار الاهتمام بالإسكان ولمواجهة الازمة الإسكانية الثانية. وأضطلع القطاع الخاص في الثلاث سنوات الماضية بمهمة توفير عرض للطلب الإسكاني بعد تراجع التمويل الحكومي، وظهر في تلك الفترة جلياً أن هناك اختلافاً في الرؤية بين القطاعين العام الخاص فالعاملون في القطاع العام يرون القطاع الخاص يبحث عن الربح السريع وإمكانياته لا تخدم جميع فئات المجتمع بينما يرى العاملون في القطاع الخاص أن القطاع العام بيروقراطي ولا يهتم بالوقت الذي هو المال.
واستعراضت الدراسة خصائص البيئة التشريعية والتنظيمية للفترة الانتقالية والتي تمثلت قي استمرار كثرة القطاعات الحكومية التشريعية والتنظيمية، واستمرار طول فترة الإجراءات التشريعية والتنظيمية، واستمرار الحاجة الماسة إلى المتابعة لذاتية التشريعات والتنظيمات «معقب»، واستمرار صنع القرار لكل قطاع في غالبه بمعزل عن القطاع الآخر، واستمرار الاعتماد على تمويل القطاع الخاص، واستمرار عدم تفعيل آليات استيفاء التمويل وتنظيم العلاقة بين المالك والمستفيد، استمرار بروز «الاستثمار العقاري» من ضمن الأنشطة الاقتصادية الهامة، بروز «التطوير العقاري» «دراسات - تمويل - تنفيذ - تسويق» ضمن الأنشطة الاقتصادية الهامة، الجفوة بين القطاع العام والقطاع الخاص.
ولتفعيل الخطة الخمسية الثامنة وما ينفعها من خطط مباركة ذكرت الدراسة على وجود ثلاثة احتمالات رئيسية الأولى في استمرار القطاع العام بالتمويل وبنمط البيئة التشريعية والتنظيمية التي سادت في الخطط السبع الأولى، الثاني في استمرار القطاع الخاص بالتمويل وبالنمط العام للبيئة التشريعية والتنظيمية والذي ساد في بداية الخطة الثامنة، الثالث في الشراكة بين القطاع العام والخاص بالتمويل وتفعيل إيجابيات وتلافي سلبيات البيئة التشريعية والتنظيمية السائدة في الفترة الانتقالية.
وفي موضوع ذي صلة، كان قد أكد الأمير الدكتور عبدالعزيز بن محمد بن عياف آل مقرن أمين منطقة الرياض خلال مشاركة كمتحدث رئيسي لجلسة العمل الثالثة تحت عنوان «التحديات التي تواجه القطاع العقاري» أن السوق العقاري السعودي مهيأ في المرحلة المقبلة ليشهد انتعاشاً كبيراً مع توفر المحفزات الاقتصادية وتوفر البيئة الملائمة لقيام مشاريع عقارية عملاقة تتواكب مع متطلبات السوق السعودي وتلبية الطلب المتزايد على نوعية المشاريع العقارية التى تحاكي لغة المستقبل.
ومضى أمين منطقة الرياض بقوله إن مدينة الرياض بحاجة إلى حوالي نصف مليون وحدة سكنية خلال الأعوام 17المقبلة وسوف يصل عدد سكانها بعد قرابة 17عاما أي في عام 1445ه إلى ما يقارب 7.2ملايين نسمة وهذا يتطلب الاستعداد لتوفير مساكن من قبل القطاع الخاص بالتعاون مع الدولة، إلا انه وللأسف فإن سوق العقار لا يعتمد على مؤسسات قائمة لموازنة العرض والطلب على المساكن، بل إن الأمر متروك لاجتهادات فردية لا تبدأ في بناء المساكن حتى تشعر بالأزمة الخانقة وارتفاع الطلب الشديد، فتبدأ بالاستجابة التي عادة ما تكون استجابة لجهود فردية وبمستويات متواضعة، هنا تبرز أهمية التطوير الشامل الذي يمكن المجتمع من مجابهة وموازنة العرض والطلب وتضمن معه الدولة وجود جهات تعمل كصانع سوق تقدم العرض اللازم وبالمستوى المطلوب، أضف إلى ذلك دور التمويل في استكمال الدورة الاقتصادية على المستوى العام. وأكد بن عياف على بدء أمانة منطقة الرياض بتشجيع وتحفيز المطورين على تبني نظام التطوير الشامل بالإضافة إلى تحفيز المطورين لتقديم الوحدات السكنية الصغيرة على وجه الخصوص، وكانت البوادر جيدة، إلا أنها تحتاج إلى الاستفادة من التجارب العالمية والنظر في الآليات المستخدمة وإلى مراقبة وتطوير دائمين. وقال إن الأمانة من خلال الشراكة مع شركات التطوير العقاري عموماً والإسكاني بشكل خاص تسعى لرفع جودة تلك المنتجات العقارية لتصبح ذات عمر افتراضي أكبر بما يجعلها قاعدة صلبة لتطبيق أكثر الأنظمة فعالية في التطوير العقاري والإسكاني كنظام الرهن العقاري وأنظمة المرابحة وعقود الإيجار المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية والتي في حال تطبيقها ستدفع القطاع العقاري خطوات كبيرة وثابتة إلى الأمام بما يؤصل لحياة اجتماعية أفضل، ونهضة اقتصادية أكبر وبيئة صحية أنقى.
وذكر بن عياف أن طمح إلى ذلك من خلال الاستبصار بالتجارب السابقة في هذا المجال وبخاصة في الدول المتقدمة، وأخذ آخر ما توصلت إليه وتطويعه ليناسب ظروفنا، وكذلك تفعيل المبادرات وخلق بيئة قانونية وتقنية مبنية على قواعد المعلومات، وتفعيل الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص تحقيقاً للمصلحة العامة، والسعي لتنظيم وتنزيه هذا القطاع الاقتصادي المهم والارتقاء به، وابتكار طرق أحدث للاستثمار العقاري وتسويقه مع تسخير جزء من جهودنا للبحث والتطوير العلمي.
وأضاف أنه بالمقارنة مع ما تم من ترتيبات وتنظيمات في قطاعات أخرى أحدث عمراً كسوق تداول الأسهم «على سبيل المثال»، رغم حداثة التجربة يعكس بجلاء مدى الإهمال الذي عاناه سوق العقار خلال الفترة الماضية مما يتوجب علينا جميعاً نفض الغبار ومسايرة الواقع الجديد، خاصة وأن القدرات السعودية موجودة. وتابع لكي يواكب سوق العقار الظروف والمستجدات بنجاح لابد من الخروج من عباءة النمطية التقليدية في الإدارة والتسويق والاستثمار، وأمام هذه التحديات والتوقعات فمن الضروري العمل على قيام سوق عقاري على نمط حديث وبقوة استثمارية عالية خصوصاً أن أوعية الاستثمار لدينا من السعة بحيث تستطيع استيعاب الأموال الفائضة التي تبحث عن استثمارات آمنة وعائدات مضمونة وأسواق مستقرة لاحتضانها ووضع العقاريين الراهن ينطبق نسبيا على الشركات العقارية السعودية التي ما زالت لم تواكب حاضرها ولم تستشرف مستقبل العقار في المملكة بالشكل الذي يناسب الإمكانيات المتوفرة. وانتهى أمين منطقة الرياض إلى القول إنه منذ أكثر من ستة أشهر وفي لقاء المنتدى الرابع لتطوير الأحياء السكنية الذي أقامته الغرفة التجارية الصناعية بالرياض، كنت قد ذكرت أن الخيارات المتاحة للسوق العقاري لا تتعدى أن تكون إما أن يطور العقاريون واقعهم ويتطورون تبعاً لذلك، أو يبقوا على حالهم، وفي هذه الحالة ستشاركهم في الكعكة شركات أخرى قد تكون من خارج الحدود، وبإمكانات مختلفة، ومفاهيم تمكنها من سحب البساط من تحت أقدام الكثير منهم واليوم أقول للإخوة العقاريين وشركات العقار ان عليهم حث السير وبذل الجهد الأكثر للحاق بما سيتبقى من الكعكة، وان يبادروا ولا ينتظروا شركاء من الخارج في المبادرة نيابة عنهم.
ذكرت دراسة إلى حاجة السعودية خلال أربعة أعوام المقبلة إلى أكثر من مليون وحدة سكنية، مبينة إلى أن 60في المائة من سكان المملكة أعمارهم أقل من 29عاماً ، وأن أقل من 50في المائة منهم يملكون وحدات سكنية و 60في المائة دخولهم تتراوح بين 60- 90ألف ريال سنوياً.
وحذرت الدراسة التي عرضت في الجلسة الثالثة من اليوم الثاني لمؤتمر السعودي الأول للعقار «سايرك» إلى إقدام السعودية في الخمس أعوام المقبلة إلى أزمة إسكانية خانقة ليست الأولى من نوعها، مبينة أن الأزمة الإسكانية الأولى بدأت في العام «1970م» وتصدت لها الخطط الخمسية السبع التي انتهت في العام «2005م» وقامت مختلف قطاعات الدولة حينها بجميع تشريعات وتنظيمات الإسكان وتمويله وتنفيذه وبنجاح نتج عنه توفير أكثر من «3ملايين» وحدة سكنية لجميع فئات المواطنين.
وقالت الدراسة التي أعدتها شركة حمد بن محمد بن سعيدان وشركاه للاستثمار العقاري وعرضها فهد بن عبدالعزيز السعيد والدكتور بدر بن ابراهيم بن سعيدان تحت عنوان «رؤية حول واقع ومستقبل الإسكان في المملكة العربية السعودية البيئة التشريعية والتنظيمية للخطة الخمسية الثانية» أنه تم وضع الخطة الخمسية الثامنة «2005-2010» بشعار «مسكن لكل مواطن» تأكيداً على استمرار الاهتمام بالإسكان ولمواجهة الازمة الإسكانية الثانية. وأضطلع القطاع الخاص في الثلاث سنوات الماضية بمهمة توفير عرض للطلب الإسكاني بعد تراجع التمويل الحكومي، وظهر في تلك الفترة جلياً أن هناك اختلافاً في الرؤية بين القطاعين العام الخاص فالعاملون في القطاع العام يرون القطاع الخاص يبحث عن الربح السريع وإمكانياته لا تخدم جميع فئات المجتمع بينما يرى العاملون في القطاع الخاص أن القطاع العام بيروقراطي ولا يهتم بالوقت الذي هو المال.
واستعراضت الدراسة خصائص البيئة التشريعية والتنظيمية للفترة الانتقالية والتي تمثلت قي استمرار كثرة القطاعات الحكومية التشريعية والتنظيمية، واستمرار طول فترة الإجراءات التشريعية والتنظيمية، واستمرار الحاجة الماسة إلى المتابعة لذاتية التشريعات والتنظيمات «معقب»، واستمرار صنع القرار لكل قطاع في غالبه بمعزل عن القطاع الآخر، واستمرار الاعتماد على تمويل القطاع الخاص، واستمرار عدم تفعيل آليات استيفاء التمويل وتنظيم العلاقة بين المالك والمستفيد، استمرار بروز «الاستثمار العقاري» من ضمن الأنشطة الاقتصادية الهامة، بروز «التطوير العقاري» «دراسات - تمويل - تنفيذ - تسويق» ضمن الأنشطة الاقتصادية الهامة، الجفوة بين القطاع العام والقطاع الخاص.
ولتفعيل الخطة الخمسية الثامنة وما ينفعها من خطط مباركة ذكرت الدراسة على وجود ثلاثة احتمالات رئيسية الأولى في استمرار القطاع العام بالتمويل وبنمط البيئة التشريعية والتنظيمية التي سادت في الخطط السبع الأولى، الثاني في استمرار القطاع الخاص بالتمويل وبالنمط العام للبيئة التشريعية والتنظيمية والذي ساد في بداية الخطة الثامنة، الثالث في الشراكة بين القطاع العام والخاص بالتمويل وتفعيل إيجابيات وتلافي سلبيات البيئة التشريعية والتنظيمية السائدة في الفترة الانتقالية.
وفي موضوع ذي صلة، كان قد أكد الأمير الدكتور عبدالعزيز بن محمد بن عياف آل مقرن أمين منطقة الرياض خلال مشاركة كمتحدث رئيسي لجلسة العمل الثالثة تحت عنوان «التحديات التي تواجه القطاع العقاري» أن السوق العقاري السعودي مهيأ في المرحلة المقبلة ليشهد انتعاشاً كبيراً مع توفر المحفزات الاقتصادية وتوفر البيئة الملائمة لقيام مشاريع عقارية عملاقة تتواكب مع متطلبات السوق السعودي وتلبية الطلب المتزايد على نوعية المشاريع العقارية التى تحاكي لغة المستقبل.
ومضى أمين منطقة الرياض بقوله إن مدينة الرياض بحاجة إلى حوالي نصف مليون وحدة سكنية خلال الأعوام 17المقبلة وسوف يصل عدد سكانها بعد قرابة 17عاما أي في عام 1445ه إلى ما يقارب 7.2ملايين نسمة وهذا يتطلب الاستعداد لتوفير مساكن من قبل القطاع الخاص بالتعاون مع الدولة، إلا انه وللأسف فإن سوق العقار لا يعتمد على مؤسسات قائمة لموازنة العرض والطلب على المساكن، بل إن الأمر متروك لاجتهادات فردية لا تبدأ في بناء المساكن حتى تشعر بالأزمة الخانقة وارتفاع الطلب الشديد، فتبدأ بالاستجابة التي عادة ما تكون استجابة لجهود فردية وبمستويات متواضعة، هنا تبرز أهمية التطوير الشامل الذي يمكن المجتمع من مجابهة وموازنة العرض والطلب وتضمن معه الدولة وجود جهات تعمل كصانع سوق تقدم العرض اللازم وبالمستوى المطلوب، أضف إلى ذلك دور التمويل في استكمال الدورة الاقتصادية على المستوى العام. وأكد بن عياف على بدء أمانة منطقة الرياض بتشجيع وتحفيز المطورين على تبني نظام التطوير الشامل بالإضافة إلى تحفيز المطورين لتقديم الوحدات السكنية الصغيرة على وجه الخصوص، وكانت البوادر جيدة، إلا أنها تحتاج إلى الاستفادة من التجارب العالمية والنظر في الآليات المستخدمة وإلى مراقبة وتطوير دائمين. وقال إن الأمانة من خلال الشراكة مع شركات التطوير العقاري عموماً والإسكاني بشكل خاص تسعى لرفع جودة تلك المنتجات العقارية لتصبح ذات عمر افتراضي أكبر بما يجعلها قاعدة صلبة لتطبيق أكثر الأنظمة فعالية في التطوير العقاري والإسكاني كنظام الرهن العقاري وأنظمة المرابحة وعقود الإيجار المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية والتي في حال تطبيقها ستدفع القطاع العقاري خطوات كبيرة وثابتة إلى الأمام بما يؤصل لحياة اجتماعية أفضل، ونهضة اقتصادية أكبر وبيئة صحية أنقى.
وذكر بن عياف أن طمح إلى ذلك من خلال الاستبصار بالتجارب السابقة في هذا المجال وبخاصة في الدول المتقدمة، وأخذ آخر ما توصلت إليه وتطويعه ليناسب ظروفنا، وكذلك تفعيل المبادرات وخلق بيئة قانونية وتقنية مبنية على قواعد المعلومات، وتفعيل الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص تحقيقاً للمصلحة العامة، والسعي لتنظيم وتنزيه هذا القطاع الاقتصادي المهم والارتقاء به، وابتكار طرق أحدث للاستثمار العقاري وتسويقه مع تسخير جزء من جهودنا للبحث والتطوير العلمي.
وأضاف أنه بالمقارنة مع ما تم من ترتيبات وتنظيمات في قطاعات أخرى أحدث عمراً كسوق تداول الأسهم «على سبيل المثال»، رغم حداثة التجربة يعكس بجلاء مدى الإهمال الذي عاناه سوق العقار خلال الفترة الماضية مما يتوجب علينا جميعاً نفض الغبار ومسايرة الواقع الجديد، خاصة وأن القدرات السعودية موجودة. وتابع لكي يواكب سوق العقار الظروف والمستجدات بنجاح لابد من الخروج من عباءة النمطية التقليدية في الإدارة والتسويق والاستثمار، وأمام هذه التحديات والتوقعات فمن الضروري العمل على قيام سوق عقاري على نمط حديث وبقوة استثمارية عالية خصوصاً أن أوعية الاستثمار لدينا من السعة بحيث تستطيع استيعاب الأموال الفائضة التي تبحث عن استثمارات آمنة وعائدات مضمونة وأسواق مستقرة لاحتضانها ووضع العقاريين الراهن ينطبق نسبيا على الشركات العقارية السعودية التي ما زالت لم تواكب حاضرها ولم تستشرف مستقبل العقار في المملكة بالشكل الذي يناسب الإمكانيات المتوفرة. وانتهى أمين منطقة الرياض إلى القول إنه منذ أكثر من ستة أشهر وفي لقاء المنتدى الرابع لتطوير الأحياء السكنية الذي أقامته الغرفة التجارية الصناعية بالرياض، كنت قد ذكرت أن الخيارات المتاحة للسوق العقاري لا تتعدى أن تكون إما أن يطور العقاريون واقعهم ويتطورون تبعاً لذلك، أو يبقوا على حالهم، وفي هذه الحالة ستشاركهم في الكعكة شركات أخرى قد تكون من خارج الحدود، وبإمكانات مختلفة، ومفاهيم تمكنها من سحب البساط من تحت أقدام الكثير منهم واليوم أقول للإخوة العقاريين وشركات العقار ان عليهم حث السير وبذل الجهد الأكثر للحاق بما سيتبقى من الكعكة، وان يبادروا ولا ينتظروا شركاء من الخارج في المبادرة نيابة عنهم.